Chính sách vay mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2026

Bảng so sánh nhanh các chính sách vay NOXH

Các mức trên có thể sẽ biến động trong tương lai. Lãi suất tại Ngân hàng Chính sách xã hội được điều chỉnh theo chính sách từng thời kỳ; mức áp dụng tại ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước công bố định kỳ.

1. Chính sách vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội

Cho vay ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội là chính sách vay được triển khai theo Điều 117 Luật Nhà ở 2023 và các quy định chi tiết tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP cùng những văn bản sửa đổi, bổ sung.

Chương trình hỗ trợ các đối tượng đủ điều kiện vay để:

• Mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.
• Mua hoặc thuê mua nhà ở dành cho lực lượng vũ trang nhân dân.
• Xây dựng mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở trong những trường hợp được pháp luật quy định.

Mức vay tối đa

Đối với trường hợp mua hoặc thuê mua NOXH, mức vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng.

Điều này có nghĩa người đăng ký cần chuẩn bị ít nhất phần vốn còn lại và các chi phí không thuộc phạm vi tài trợ. Chẳng hạn, với căn hộ có giá trị hợp đồng 1,5 tỷ đồng, khoản vay tối đa về nguyên tắc là 1,2 tỷ đồng; người dân cần có nguồn vốn cho phần còn lại.

Ngân hàng vẫn có thể phê duyệt mức thấp hơn 80% nếu khả năng trả nợ, giá trị tài sản bảo đảm hoặc phương án tài chính của khách hàng không phù hợp. Con số 80% là mức trần, không phải lời hứa giải ngân mặc định.

Lãi suất cho vay

Mức lãi suất cho vay nhà ở xã hội đang được Ngân hàng Chính sách xã hội công bố là 5,4%/năm.

Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay. Người vay cần đặc biệt lưu ý điều này khi tính toán khả năng trả nợ, bởi khoản vay kéo dài hàng chục năm.

Thời hạn vay

Thời hạn cho vay do Ngân hàng Chính sách xã hội và khách hàng thỏa thuận căn cứ khả năng trả nợ, nhưng tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

Điều kiện vay vốn

Người vay mua hoặc thuê mua NOXH phải đáp ứng các điều kiện cơ bản:

• Có nguồn thu nhập và khả năng trả nợ theo cam kết.
• Có giấy đề nghị vay vốn.
• Có hợp đồng mua hoặc thuê mua NOXH hợp pháp với chủ đầu tư.
• Thực hiện bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay.
• Đáp ứng các yêu cầu về hồ sơ, thẩm định của Ngân hàng Chính sách xã hội.

Việc thế chấp thường được thực hiện thông qua hợp đồng ba bên giữa ngân hàng, chủ đầu tư và khách hàng để quản lý tài sản hình thành trong tương lai.

Người vay mua hoặc thuê mua NOXH thực hiện thủ tục trực tiếp tại Ngân hàng Chính sách xã hội nơi có dự án.

2. Chương trình vay qua ngân hàng thương mại

Ngoài nguồn vốn chính sách, người mua NOXH có thể tiếp cận chương trình tín dụng qua ngân hàng thương mại theo Nghị quyết 33/NQ-CP.

Chương trình được áp dụng với người mua nhà tại các dự án NOXH, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang và một số dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đủ điều kiện tham gia.

Lãi suất từ ngày 01/7/2026

Theo Công văn số 5341/NHNN-CSTT ngày 19/6/2026 của Ngân hàng Nhà nước, trong giai đoạn từ 01/7/2026 đến 31/12/2026:

• Người mua nhà tại dự án được vay với lãi suất 6,5%/năm.
• Chủ đầu tư dự án được vay với lãi suất 7%/năm.

Mức lãi suất này áp dụng đối với dư nợ của khoản vay thuộc chương trình trong kỳ công bố. Sau ngày 31/12/2026, người vay cần theo dõi mức lãi suất mới do Ngân hàng Nhà nước thông báo, thay vì mặc định 6,5% sẽ được giữ nguyên trong toàn bộ thời hạn hợp đồng.

Mức vay và thời hạn vay

Khác với chương trình của Ngân hàng Chính sách xã hội, chính sách qua ngân hàng thương mại không ấn định chung cho mọi khách hàng mức vay tối đa 80% và thời hạn 25 năm.

Mức vay, thời hạn vay, lịch trả nợ và tài sản bảo đảm được ngân hàng thương mại xem xét dựa trên:

• Giá trị hợp đồng.
• Vốn tự có của khách hàng.
• Thu nhập và khả năng trả nợ.
• Lịch sử tín dụng.
• Giá trị tài sản bảo đảm.
• Chính sách tín dụng của từng ngân hàng.

Do đó, cùng đăng ký một dự án nhưng hai khách hàng có thể được phê duyệt khoản vay và thời hạn khác nhau. 

3. Chính sách ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi

Chương trình cho người trẻ dưới 35 tuổi được Ngân hàng Nhà nước triển khai từ năm 2025 và tiếp tục áp dụng trong năm 2026.

Đối tượng của chương trình là người trẻ dưới 35 tuổi vay để mua NOXH tại dự án đủ điều kiện và phải đáp ứng các yêu cầu của pháp luật về đối tượng, nhà ở, thu nhập cũng như điều kiện cấp tín dụng của ngân hàng. Chính sách về tuổi không thay thế điều kiện đăng ký NOXH.

Cơ chế ưu đãi trong 15 năm

Chương trình áp dụng cơ chế lãi suất như sau:

• Trong 5 năm đầu, lãi suất thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bằng VND bình quân của Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank.
• Trong 10 năm tiếp theo, lãi suất thấp hơn 1%/năm so với mức bình quân của bốn ngân hàng trên.

Theo Công văn số 5340/NHNN-CSTT ngày 19/6/2026, đối với kỳ từ 01/7/2026 đến 31/12/2026:

• Lãi suất áp dụng trong 5 năm đầu là 6,5%/năm.
• Mức tham chiếu áp dụng cho 10 năm tiếp theo trong kỳ này là 7,5%/năm.

Các mức này được công bố theo từng giai đoạn và có thể thay đổi khi mặt bằng lãi suất bình quân của bốn ngân hàng thương mại nhà nước thay đổi. Vì vậy, cụm từ “ưu đãi 15 năm” không đồng nghĩa khách hàng được cố định duy nhất một mức lãi suất trong 15 năm.

Chín ngân hàng tham gia chương trình

Danh sách ngân hàng thương mại tham gia chương trình cho người dưới 35 tuổi gồm:

1. Agribank.
2. VietinBank.
3. BIDV.
4. Vietcombank.
5. TPBank.
6. VPBank.
7. MB.
8. Techcombank.
9. HDBank.

Được duyệt hồ sơ NOXH có chắc chắn được ngân hàng cho vay không?

Không.

Việc được chủ đầu tư xác định đủ điều kiện hoặc được lựa chọn nhận nhà chỉ chứng minh người đăng ký đủ điều kiện tiếp cận chính sách NOXH. Ngân hàng vẫn phải đánh giá:

• Thu nhập thực tế.
• Khả năng trả nợ hằng tháng.
• Dư nợ và lịch sử tín dụng.
• Tính hợp pháp của hợp đồng.
• Giá trị và khả năng xử lý tài sản bảo đảm.
• Nguồn vốn và hạn mức của chương trình.

Đây là kết luận trực tiếp từ việc Ngân hàng Chính sách xã hội yêu cầu người vay phải có nguồn thu nhập, khả năng trả nợ và tài sản bảo đảm; ngân hàng thương mại cũng phải thực hiện thẩm định theo quy định về cấp tín dụng.

Nên lựa chọn vay tại đâu?

Người đăng ký nên so sánh theo thứ tự:

Ưu tiên kiểm tra Ngân hàng Chính sách xã hội

Đây đang là nguồn có lãi suất thấp hơn, mức vay tối đa và thời hạn được quy định tương đối rõ. Tuy nhiên, người vay cần kiểm tra khả năng tiếp cận nguồn vốn tại địa phương, tiến độ ký hợp đồng và điều kiện giải ngân thực tế.

Kiểm tra chương trình ngân hàng thương mại

Phương án này phù hợp khi dự án và ngân hàng đang tham gia chương trình, đồng thời khách hàng đáp ứng yêu cầu cấp tín dụng. Cần yêu cầu ngân hàng cung cấp rõ:

• Lãi suất trong từng thời kỳ.
• Cách điều chỉnh lãi suất.
• Biên độ sau thời gian ưu đãi.
• Phí trả nợ trước hạn.
• Mức trả gốc, lãi hằng tháng.
• Điều kiện giải ngân theo tiến độ dự án.

Người dưới 35 tuổi cần đề nghị áp dụng đúng chương trình riêng

Khách hàng dưới 35 tuổi nên xác nhận với ngân hàng khoản vay được đưa vào chương trình theo Công văn 4290/NHNN-TD và Công văn 5340/NHNN-CSTT, thay vì chỉ đăng ký một gói vay mua nhà thông thường có tên quảng cáo gần giống.

Hồ sơ vay mua NOXH thường gồm những gì?

Tùy từng ngân hàng, hồ sơ thường được chia thành các nhóm:

• Giấy đề nghị vay vốn.
• Căn cước và giấy tờ cư trú.
• Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân.
• Hồ sơ chứng minh đủ điều kiện NOXH.
• Hợp đồng mua hoặc thuê mua với chủ đầu tư.
• Hồ sơ chứng minh thu nhập và khả năng trả nợ.
• Hồ sơ tài sản bảo đảm.
• Giấy tờ liên quan đến vốn tự có và tiến độ thanh toán.

Người vay nên chuẩn bị hồ sơ tín dụng song song với quá trình hoàn thiện hợp đồng, nhưng không nên mặc định chủ đầu tư thu hồ sơ là ngân hàng chắc chắn đã sẵn sàng giải ngân.

Căn cứ pháp lý và văn bản áp dụng

Chính sách hỗ trợ vay mua NOXH hiện được căn cứ chủ yếu vào:

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, đặc biệt là các quy định về chính sách tín dụng ưu đãi.
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP về phát triển và quản lý NOXH và các nghị định sửa đổi, bổ sung.
• Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 của Chính phủ.
• Công văn 4290/NHNN-TD ngày 29/5/2025 về chương trình cho vay người trẻ dưới 35 tuổi.
• Công văn 2382/NHNN-TD ngày 31/3/2026 về điều chỉnh chương trình tín dụng NOXH.
• Công văn 5340/NHNN-CSTT ngày 19/6/2026 về lãi suất cho người dưới 35 tuổi.
• Công văn 5341/NHNN-CSTT ngày 19/6/2026 về lãi suất chương trình cho vay NOXH qua ngân hàng thương mại.

Kết luận

Người đủ điều kiện đăng ký NOXH hiện có thể lựa chọn giữa nguồn vay tại Ngân hàng Chính sách xã hội và các ngân hàng thương mại tham gia chương trình tín dụng ưu đãi.

Ngân hàng Chính sách xã hội đang có lợi thế về lãi suất 5,4%/năm, mức vay tối đa 80% giá trị hợp đồng và thời hạn tối đa 25 năm. Trong khi đó, chương trình ngân hàng thương mại đang áp dụng lãi suất 6,5%/năm cho người mua nhà trong giai đoạn từ 01/7 đến 31/12/2026.

Người dưới 35 tuổi có thêm lợi thế từ cơ chế ưu đãi kéo dài đến 15 năm. Tuy nhiên, mọi khoản vay đều phải trải qua thẩm định thu nhập, khả năng trả nợ và tài sản bảo đảm. Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, người đăng ký cần tính toán khoản trả hằng tháng và yêu cầu ngân hàng làm rõ cách điều chỉnh lãi suất trong toàn bộ thời hạn vay.

Xem thêm: Hồ sơ đầy đủ đăng ký NOXH