Dự báo giá bất động sản nửa cuối năm 2026: Khó giảm sâu

Xu hướng giá bất động sản giai đoạn cuối năm 2026

Theo đánh giá từ các chuyên gia ngành bất động sản, thị trường trong nửa cuối năm 2026 khó xuất hiện các đợt giảm giá sâu. Lý do là bởi chi phí cấu thành nên sản phẩm bất động sản hiện tại đang duy trì ở mức cao và chưa có xu hướng hạ nhiệt.

Dù vậy, điểm đáng chú ý của thị trường lại nằm ở sự chuyển dịch nguồn cung. Nhờ sự tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý, nhiều dự án được khởi động lại, giúp gia tăng nguồn cung và thúc đẩy sự cạnh tranh sòng phẳng giữa các nhà phát triển dự án. Thị trường sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ nét:

• Các dự án chất lượng: Nhờ lợi thế vị trí thuận lợi, pháp lý đầy đủ và hạ tầng tiện ích đồng bộ, các dự án này vẫn giữ vững giá trị và thu hút nhóm khách mua ở thực.
• Các dự án thiếu cạnh tranh: Để gia tăng tính hấp dẫn với khách hàng, chủ đầu tư bắt buộc phải điều chỉnh các chính sách bán hàng, tăng mức chiết khấu hoặc chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận.

Thị trường đang bước vào giai đoạn cạnh tranh bằng giá trị thực và chất lượng dự án thay vì đà tăng giá theo kỳ vọng. Trong vòng 5 năm tới, bức tranh thị trường sẽ mở ra nhiều lựa chọn hơn cho người dân nhờ sự xuất hiện của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại vừa túi tiền và các khu đô thị lớn.

Dự báo 3 kịch bản diễn biến thị trường

Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) đã đưa ra 3 kịch bản chính cho thị trường bất động sản trong những tháng cuối năm 2026:

• Kịch bản thách thức: Xuất hiện khi kinh tế toàn cầu biến động, lạm phát cao và lãi suất duy trì ở mức 13-15%. Nguồn cung dự kiến chỉ tăng từ 15-20%, giá bán có thể giảm nhẹ và tỷ lệ hấp thụ đạt dưới 20%.
• Kịch bản kỳ vọng: Kinh tế ổn định, pháp lý hoàn thiện dần, lãi suất ở mức 11-13%. Nguồn cung tăng khoảng 20-30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt 25-40%. Dòng tiền ưu tiên vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực.
• Kịch bản lý tưởng: Kinh tế vĩ mô khởi sắc mạnh mẽ, lãi suất hạ xuống 9-11%. Nguồn cung tăng mạnh từ 30-40%, giá bán có thể tăng từ 5-10%.

Áp lực lãi suất và tâm lý khách hàng

Yếu tố lãi suất tiếp tục đóng vai trò quan trọng tác động tới thị trường. Do các ngân hàng chịu áp lực về cân đối nguồn vốn huy động ngắn hạn và cho vay dài hạn, mặt bằng lãi suất cho vay được nhận định vẫn ở mức khá cao.

Điều này ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua. Nhóm khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực có xu hướng thận trọng, tiếp tục quan sát đợi giá điều chỉnh hoặc lựa chọn kênh gửi tiết kiệm để bảo toàn vốn và nhận lãi suất tốt.

Phân tích: Tác động đối với người quan tâm nhà ở xã hội

Bối cảnh mặt bằng giá nhà ở thương mại tiếp tục giữ ở mức cao cùng với áp lực lãi suất vay ngân hàng sẽ tạo ra nhiều thách thức cho người lao động có thu nhập trung bình và thấp trong việc tiếp cận nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, sự phân hóa thị trường và định hướng gia tăng các dòng sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực — đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp — chính là điểm tựa quan trọng. Người có nhu cầu thực về nhà ở sẽ có nhiều cơ hội tìm kiếm các sản phẩm phù hợp hơn với năng lực tài chính của gia đình. Việc theo dõi sát sao tiến độ các dự án nhà ở xã hội và chính sách ưu đãi tín dụng dành riêng cho phân khúc này sẽ giúp người mua chủ động đưa ra quyết định an cư hợp lý trong giai đoạn tới.

Hà Nội gắn quỹ nhà ở xã hội với công tác giải phóng mặt bằng