HÀ NỘI 2026: Chính sách NOXH và những biến động Thị trường

Hà Nội áp dụng khung giá thuê nhà ở xã hội từ 48.000 đồng/m²

Ngày 3/4/2025, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 27/2025/QĐ-UBND về khung giá cho thuê nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng không bằng vốn đầu tư công và nguồn tài chính công đoàn. Quyết định có hiệu lực từ ngày 14/4/2025.

Khung giá được xác định theo số tầng của công trình và tính trên mỗi mét vuông sàn sử dụng trong một tháng:

Như vậy, một căn hộ có diện tích sử dụng 50 m² tại tòa nhà không quá 10 tầng có mức giá nằm trong khung khoảng 2,4–4,8 triệu đồng mỗi tháng. Đối với tòa nhà trên 30 tầng, mức tương ứng khoảng 4,95–9,9 triệu đồng mỗi tháng, chưa tính các khoản phí phát sinh.

Khung giá chưa phải tổng chi phí người thuê phải thanh toán

Mức giá trong Quyết định 27/2025/QĐ-UBND chưa bao gồm:

• Thuế giá trị gia tăng.
• Chi phí bảo trì công trình.
• Giá dịch vụ quản lý vận hành.
• Chi phí mua sắm trang thiết bị nội thất, đồ dùng sinh hoạt.
• Bảo hiểm cháy, nổ.
• Phí trông giữ xe.
• Tiền điện, nước, nhiên liệu và dịch vụ viễn thông.
• Các chi phí dịch vụ phục vụ nhu cầu sử dụng riêng của người thuê.

Do đó, khi tìm hiểu một dự án cụ thể, người thuê không nên chỉ căn cứ vào giá tính theo mét vuông. Tổng chi phí thực tế cần được xác định từ hợp đồng thuê, bảng giá dịch vụ và danh mục trang thiết bị được bàn giao.

Một điểm quan trọng khác là đây là khung giá để các bên tham khảo, vận dụng và thỏa thuận, không phải một mức giá bắt buộc áp dụng giống nhau cho mọi dự án.

Những trường hợp không áp dụng khung giá này

Quyết định 27/2025/QĐ-UBND không áp dụng đối với:

• Nhà ở xã hội sử dụng làm nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp.
• Nhà ở dành cho lực lượng vũ trang được đầu tư từ nguồn vốn nhà nước.
• Trường hợp bên cho thuê và bên thuê đã thống nhất được giá thuê.

Việc gọi chung tất cả các sản phẩm cho thuê là “áp dụng giá trần 198.000 đồng/m²” vì thế chưa chính xác. Phải kiểm tra nguồn vốn của dự án, loại hình nhà ở và nội dung hợp đồng cụ thể.

Nhà ở cho thuê trở nên cần thiết khi căn hộ thương mại tăng giá

Khung giá thuê NOXH được chú ý nhiều hơn trong bối cảnh mặt bằng giá căn hộ thương mại tại Hà Nội tiếp tục ở mức cao.

Theo dữ liệu thị trường quý II/2026 của CBRE Việt Nam được Báo Nhân Dân dẫn lại, đây là quý thứ hai liên tiếp Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mới có giá dưới 60 triệu đồng/m². Các phân khúc nổi bật nhất có giá từ 80–110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m².

Trong quý II, khoảng 5.800 căn hộ mới được giao dịch, tương đương 68% nguồn cung mở bán. Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp giảm gần 3% so với quý trước, xuống khoảng 60 triệu đồng/m², cho thấy người mua bắt đầu thận trọng hơn trước áp lực lãi suất và yêu cầu sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Thực tế này cho thấy nguồn cung tăng chưa đồng nghĩa với khả năng tiếp cận nhà ở được cải thiện. Khi phần lớn sản phẩm mới nằm ở phân khúc cao cấp, nhu cầu về NOXH, nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở cho thuê dài hạn tiếp tục gia tăng.

Thị trường nhà mặt phố cũng xuất hiện dấu hiệu giảm nhiệt

Không chỉ căn hộ, thị trường nhà mặt phố Hà Nội cũng ghi nhận những thay đổi đáng chú ý. Nhiều tuyến phố trung tâm xuất hiện ngày càng nhiều biển cho thuê, sang nhượng hoặc mặt bằng bỏ trống trong thời gian dài.

Theo Báo Nhân Dân, áp lực chi phí, doanh thu suy giảm, thay đổi trong quản lý vỉa hè và xu hướng chuyển dịch sang kinh doanh trực tuyến khiến nhiều hộ kinh doanh phải trả mặt bằng. Một số khu vực ghi nhận giá thuê giảm từ 10–30% nhưng vẫn khó tìm khách mới.

Báo Xây dựng cũng ghi nhận tình trạng nhiều cửa hàng tại Kim Mã, Phố Huế và các tuyến phố trung tâm đóng cửa hoặc treo biển tìm khách. Tuy nhiên, mặt bằng giá thuê ở một số khu vực vẫn cao, tạo ra nghịch lý giá thuê chưa giảm tương xứng với hiệu quả kinh doanh.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản năm 2026 đang có sự phân hóa rõ rệt. Tài sản có giá trị cao không còn mặc nhiên tạo ra dòng tiền tốt, trong khi nhu cầu ở thực với chi phí hợp lý vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Các địa phương tăng tốc phát triển NOXH và nhà ở cho thuê

Xu hướng phát triển NOXH không chỉ diễn ra tại Hà Nội. Ngày 28/6/2026, Hưng Yên tổ chức khởi công hai dự án NOXH và nhà ở cho thuê với tổng quy mô khoảng 7.840 căn hộ.

Trong đó, dự án tại Khu công nghiệp Liên Hà Thái có khoảng 1.700 căn NOXH và 320 căn cho thuê. Dự án tại phường Phố Hiến có khoảng 5.500 căn NOXH và 320 căn cho thuê. Các dự án được quy hoạch cùng trường học, y tế, khu thể thao, công viên và các công trình phục vụ cộng đồng.

Tại TP.HCM, hai dự án NOXH mới được công bố giá bán trong tháng 7/2026. Dự án Lý Thường Kiệt có giá khoảng 23,25 triệu đồng/m², trong khi dự án tại số 35 Lê Văn Chí có giá khoảng 35,35 triệu đồng/m². Mức giá đã bao gồm thuế giá trị gia tăng nhưng chưa gồm một số khoản như phí bảo trì hoặc hệ số điều chỉnh vị trí căn hộ.

Riêng dự án Lý Thường Kiệt có gần 800 căn nhưng đã ghi nhận hơn 12.000 hồ sơ đăng ký, phản ánh khoảng cách lớn giữa nhu cầu và số lượng sản phẩm có giá phù hợp.

Thông tin “TP.HCM đang xây dựng nhiều căn NOXH dưới 500 triệu đồng” chưa có đủ căn cứ từ các dự án vừa công bố. Các khảo sát chỉ cho thấy khoảng 15% người có nhu cầu kỳ vọng mức giá dưới 500 triệu đồng, không đồng nghĩa thị trường đã có nguồn cung tương ứng.

Nhà ở cho thuê trở thành định hướng dài hạn

Tháng 6/2026, Bộ Xây dựng yêu cầu mỗi địa phương khởi công ít nhất một dự án nhà ở cho thuê bằng vốn ngân sách, đồng thời xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở cho thuê giai đoạn 2026–2030.

Các địa phương được yêu cầu chuẩn bị quỹ đất sạch, bố trí nguồn vốn và ưu tiên nhà ở cho thuê tại đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế cũng như các khu vực phát triển theo mô hình giao thông công cộng định hướng phát triển đô thị, thường gọi là TOD.

Hà Nội cũng đã khởi công ba dự án nhà ở cho thuê với tổng quy mô hơn 8.000 căn tại Việt Hưng, Long Biên và Pháp Vân–Tứ Hiệp. Đây là bước chuyển đáng chú ý từ chính sách chủ yếu hỗ trợ sở hữu nhà sang việc phát triển song song quỹ nhà để thuê.

Việc mở rộng các tuyến đường sắt đô thị và phát triển nhà ở quanh đầu mối giao thông công cộng có thể góp phần phân bổ lại nhu cầu nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm. Tuy nhiên, tác động đến giá bất động sản còn phụ thuộc vào tốc độ hoàn thành hạ tầng, số lượng dự án và khả năng cung cấp nhà ở phù hợp với thu nhập.

Bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn khỏi dự thảo luật

Ngày 14/7/2026, Bộ Xây dựng cho biết đã đưa nội dung “sở hữu chung cư có thời hạn” ra khỏi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Theo dự thảo mới nhất, pháp luật tiếp tục phân biệt giữa quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng của công trình chung cư. Khi công trình hết thời hạn thiết kế hoặc có dấu hiệu không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm định để quyết định việc tiếp tục sử dụng, cải tạo hoặc phá dỡ.

Cần lưu ý đây mới là thông tin trong quá trình xây dựng dự thảo luật, chưa phải một luật mới đã được Quốc hội thông qua. Vì vậy, không nên diễn đạt rằng người dân vừa được thay đổi quyền sở hữu theo một quy định đã chính thức có hiệu lực. Dự thảo vẫn đang tiếp tục được nghiên cứu và hoàn thiện.

Kết luận

Khung giá thuê NOXH tại Hà Nội tạo cơ sở để bên thuê và bên cho thuê thỏa thuận minh bạch hơn, đồng thời hỗ trợ giải quyết tranh chấp về giá. Tuy nhiên, người dân cần hiểu đây chưa phải toàn bộ chi phí phải thanh toán và không áp dụng cho mọi loại hình nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh căn hộ thương mại giá thấp ngày càng khan hiếm, phát triển NOXH và nhà ở cho thuê đang trở thành yêu cầu cấp thiết. Hiệu quả của chính sách sẽ phụ thuộc không chỉ vào số dự án được khởi công, mà còn ở tiến độ hoàn thành, chất lượng vận hành, vị trí kết nối giao thông và khả năng duy trì mức giá thực sự phù hợp với thu nhập của người dân.

Xem thêm: Đang thuê NOXH có mua dự án khác được không?