Vì sao giá bất động sản khó giảm và bài toán nhà ở xã hội?

Theo báo cáo đánh giá thị trường từ Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), dù nguồn cung trên thị trường ghi nhận sự tăng trưởng, mặt bằng giá bất động sản trong thời gian tới vẫn rất khó điều chỉnh giảm.

Áp lực chi phí gia tăng cản trở đà giảm giá

Dư địa giảm giá niêm yết của các doanh nghiệp bất động sản hiện không còn nhiều do chịu ảnh hưởng trực tiếp từ sự gia tăng của hàng loạt chi phí đầu vào. Các yếu tố cấu thành giá thành dự án bao gồm: chi phí đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng, vật liệu xây dựng, chi phí vốn, thủ tục pháp lý, quản lý và bán hàng đều đang trên đà tăng.

Bên cạnh đó, việc kéo dài thời gian xác định tiền sử dụng đất tại một số dự án cũng khiến chi phí phát sinh gia tăng. Thay vì hạ giá bán trực tiếp – điều có thể gây ảnh hưởng dây chuyền đến thị trường thứ cấp, tài sản đảm bảo và tâm lý người đã mua trước đó – các doanh nghiệp thường lựa chọn giải pháp áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc kéo dài tiến độ thanh toán để giảm áp lực tài chính thực tế cho khách hàng.

Thị trường phân hóa, nhu cầu nhà ở giá bình dân tăng cao

Thị trường đang chứng kiến sự chênh lệch lớn giữa cơ cấu sản phẩm mở bán và nhu cầu thực tế của người dân:

• Cơ cấu nguồn cung: Trong nửa đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán (tăng 50% so với cùng kỳ), trong đó nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm (tăng khoảng 40%). Tuy nhiên, phân khúc căn hộ cao cấp trở lên lại chiếm hơn 70% nguồn cung thương mại mới.