Các đối tượng ưu tiên khi đăng ký nhà ở xã hội năm 2026

6 đối tượng ưu tiên hiện nay

Theo điểm đ khoản 1 Điều 79 Luật Nhà ở 2023, được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025, thứ tự ưu tiên được xác định như sau:

1. Người có công với cách mạng

Đây là người thuộc diện người có công theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng và có giấy tờ chứng minh hợp lệ.

Thông tư hướng dẫn về nhà ở quy định giấy tờ chứng minh đối tượng này là bản sao có chứng thực giấy tờ chứng minh người có công với cách mạng.

2. Thân nhân liệt sĩ

Thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở được xếp sau người có công với cách mạng trong thứ tự ưu tiên.

Hồ sơ cần có bản sao chứng thực giấy chứng nhận thân nhân liệt sĩ hoặc giấy tờ hợp pháp tương ứng theo quy định về ưu đãi người có công.

3. Người khuyết tật

Người khuyết tật được pháp luật ưu tiên khi các hồ sơ có cùng tiêu chuẩn và điều kiện.

Tuy nhiên, việc có giấy xác nhận khuyết tật không tự động làm phát sinh quyền đăng ký NOXH. Người này vẫn cần thuộc một nhóm đối tượng tại Điều 76 Luật Nhà ở, chẳng hạn người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân hoặc cán bộ, công chức, viên chức. Khuyết tật chỉ là yếu tố ưu tiên tăng thêm.

4. Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua NOXH

Nhóm này thường liên quan đến hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở nhưng chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.

Quyền ưu tiên chỉ áp dụng khi việc bố trí tái định cư được thực hiện theo hình thức mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, không phải mọi trường hợp có đất bị thu hồi đều đương nhiên thuộc nhóm ưu tiên này.

5. Người có từ 02 con đẻ trở lên

Đây là nhóm ưu tiên mới được bổ sung từ ngày 01/7/2026.

Luật Dân số 2025 bổ sung khoản 13 Điều 76 Luật Nhà ở với nội dung: “Người có từ 02 con đẻ trở lên”, đồng thời xếp nhóm này sau người được bố trí tái định cư và trước nữ giới trong thứ tự ưu tiên.

6. Nữ giới

Theo hướng dẫn tại Nghị định 100/2024/NĐ-CP, việc ưu tiên đối với nữ giới được áp dụng khi:

• Người đứng đơn là nữ giới đơn thân; hoặc
• Người đứng đơn là nữ giới và là chủ hộ gia đình trên cơ sở dữ liệu về cư trú.

Như vậy, không phải mọi trường hợp người vợ đứng tên hồ sơ đều mặc nhiên được xác định là đối tượng ưu tiên. Thông tin tình trạng hôn nhân và chủ hộ cần phù hợp với dữ liệu cư trú.

"6 Đối tượng ưu tiên khi đăng ký NOXH 2026"

Đối tượng ưu tiên vẫn phải đáp ứng những điều kiện nào?

Quyền ưu tiên chỉ được xem xét sau khi hồ sơ đã được xác định là đủ điều kiện. Đây là điểm rất dễ bị hiểu sai.

Phải thuộc đối tượng được hưởng chính sách NOXH

Người khuyết tật hoặc nữ giới không phải là một nhóm độc lập tại Điều 76 chỉ vì có đặc điểm ưu tiên. Họ vẫn phải đồng thời thuộc một nhóm được đăng ký nhà ở xã hội như người thu nhập thấp, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức hoặc nhóm khác theo luật.

Riêng người có từ 02 con đẻ trở lên đã được bổ sung thành đối tượng độc lập tại khoản 13 Điều 76 từ ngày 01/7/2026.

Phải đáp ứng điều kiện về nhà ở

Đối với trường hợp mua hoặc thuê mua, người đăng ký phải thuộc một trong các trường hợp:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại tỉnh, thành phố nơi có dự án.
• Chưa từng mua, thuê mua NOXH hoặc hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở tại địa phương có dự án.
• Đã có nhà nhưng diện tích bình quân thấp hơn mức tối thiểu theo quy định.

Điều kiện này được quy định tại Điều 78 Luật Nhà ở. Việc thuộc nhóm ưu tiên không làm mất đi yêu cầu chứng minh điều kiện nhà ở.

Phải đáp ứng điều kiện về thu nhập

Những nhóm phải chứng minh thu nhập vẫn thực hiện xác nhận theo quy định dành cho từng đối tượng.

Ví dụ, người khuyết tật đồng thời là người thu nhập thấp tại đô thị vẫn phải đáp ứng giới hạn thu nhập. 

Một số đối tượng ưu tiên được miễn chứng minh thu nhập bao gồm: 

• Người có công với cách mạng 
• Thân nhân liệt sĩ
• Người bị thu hồi đất ở và được hỗ trợ tái định cư

Phải có hồ sơ và giấy tờ chứng minh hợp lệ

Các đối tượng đặc biệt như 

• Người có công với cách mạng, 
• Thân nhân liệt sĩ
• Người khuyết tật

Cần phải có giấy xác nhận, chứng nhận của cơ quan chức năng có thẩm quyền ghi nhận đây là đối tượng hợp lệ.

Đối với nhóm người có từ 02 con đẻ trở lên, do đây là nhóm mới có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, người đăng ký cần theo dõi hướng dẫn hồ sơ cụ thể của cơ quan quản lý và thông báo chính thức của từng dự án.

"Giấy chứng nhận gia đình liệt sĩ."

"Giấy chứng nhận người có công với Cách mạng"

Quyền lợi ưu tiên

Khi số lượng hồ sơ ưu tiên đủ điều kiện bằng hoặc thấp hơn số căn dành cho đối tượng ưu tiên, người đăng ký có thể được miễn bốc thăm quyền trúng.
Khi số hồ sơ ưu tiên đủ điều kiện lớn hơn số căn dành cho đối tượng ưu tiên, chủ đầu tư phải tổ chức bốc thăm. 

Đối tượng ưu tiên được hưởng quyền lợi theo quỹ căn riêng:

• Nếu số lượng một nhóm ưu tiên nhỏ hơn quỹ căn ưu tiên, người đăng ký không phải tham gia bốc thăm quyền trúng.
• Nếu số người trong một nhóm ưu tiên nhiều hơn số căn ưu tiên còn lại, từ nhóm đó trở đi phải bốc thăm riêng.
• Những người không được lựa chọn trong lần bốc thăm riêng vẫn được tiếp tục tham gia bốc thăm chung với các hồ sơ không ưu tiên.

Thứ tự phân bổ quỹ căn ưu tiên

Quỹ căn được bố trí lần lượt theo thứ tự:

1. Người có công với cách mạng.
2. Thân nhân liệt sĩ.
3. Người khuyết tật.
4. Người được bố trí tái định cư theo hình thức mua, thuê mua NOXH.
5. Người có từ 02 con đẻ trở lên.
6. Nữ giới.

Thứ tự này không có nghĩa toàn bộ nhóm đứng trước sẽ chắc chắn được nhận nhà. Số căn vẫn phụ thuộc vào công thức quỹ căn và số hồ sơ hợp lệ của từng nhóm.

Cách tính số lượng quỹ căn ưu tiên

Theo điểm h khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, số căn dành cho nhóm ưu tiên được tính theo công thức:

Quỹ căn ưu tiên = Tổng số hồ sơ ưu tiên đủ điều kiện ÷ Tổng số hồ sơ đủ điều kiện × Tổng số căn NOXH dự kiến bán

Công thức chỉ sử dụng hồ sơ đã được xác định đủ điều kiện, không phải toàn bộ hồ sơ đã nộp.

Ví dụ minh họa

Một dự án có:

• 500 căn NOXH dự kiến bán.
• 1.000 hồ sơ đủ điều kiện.
• 100 hồ sơ thuộc nhóm ưu tiên và đủ điều kiện.

Số căn ưu tiên được xác định:

100 ÷ 1.000 × 500 = 50 căn

Như vậy, dự án có 50 căn được phân bổ cho các nhóm ưu tiên theo thứ tự luật định. 450 căn còn lại được xử lý theo quy trình chung.

Nhóm đối tượng ưu tiên số 1,2,3 có tất cả 30 hồ sơ thì sẽ được xem xét ưu tiên miễn bốc thăm. 
Quỹ căn ưu tiên sẽ còn 20 căn. 
Kể từ nhóm ưu tiên số 4 có 30 hồ sơ hợp lệ thì tổng 70 hồ sơ ưu tiên còn lại sẽ bốc thăm xác định quyền trúng 20 căn ưu tiên còn lại. 
Nếu không trúng thì 50 hồ sơ ưu tiên hợp lệ sẽ bốc thăm chung với 900 hồ sơ đủ điều kiện còn lại cho 450 căn.

Kết luận

Đối tượng ưu tiên có lợi thế rõ ràng khi số hồ sơ đăng ký vượt số căn dự kiến bán. Quyền lợi có thể gồm được bố trí trong quỹ căn không phải bốc thăm chung hoặc có thêm cơ hội tham gia bốc thăm chung sau khi không được chọn trong vòng riêng.

Tuy nhiên, ưu tiên không phải là giấy thông hành thay thế toàn bộ điều kiện. Hồ sơ vẫn phải đúng đối tượng, đáp ứng điều kiện nhà ở, thu nhập và có giấy tờ chứng minh hợp lệ. Việc hiểu đúng cơ chế ưu tiên sẽ giúp người đăng ký đánh giá thực tế cơ hội của mình và tránh những lời quảng cáo biến “được ưu tiên” thành “chắc chắn được nhận nhà”.

Xem thêm: Điều kiện đăng ký NOXH 2026