Điều kiện mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2026 ?

1. Phải thuộc đối tượng được đăng ký nhà ở xã hội

Điều 76 Luật Nhà ở 2023, bổ sung bởi khoản 3 Điều 29 Luật Dân số 2025 có hiệu lực từ 1/7/2026, quy định hiện tại có 13 nhóm được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. 

Như vậy từ 1/7/2026, 13 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về Nhà ở Xã hội bao gồm:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
3. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
4. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
5. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
6. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
7. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang; công nhân công an; công chức, công nhân, viên chức quốc phòng; người làm công tác cơ yếu và các đối tượng cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
8. Cán bộ, công chức, viên chức.
9. Người đã trả lại nhà ở công vụ đúng quy định, trừ trường hợp bị thu hồi do vi phạm pháp luật về nhà ở.
10. Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất, phải giải tỏa hoặc phá dỡ nhà ở nhưng chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở.
11. Học sinh, sinh viên các trường đại học, học viện, cao đẳng, cơ sở giáo dục nghề nghiệp, trường chuyên biệt và học sinh trường dân tộc nội trú công lập.
12. Doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.
13. Người có từ 02 con đẻ trở lên.
    
    

Luật Dân số 2025 không chỉ bổ sung nhóm đối tượng 13 mà còn bổ sung họ vào nhóm được hưởng thứ tự ưu tiên khi các hồ sơ có cùng tiêu chuẩn và điều kiện.

Thứ tự ưu tiên hiện tại gồm: Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ, người khuyết tật, người được bố trí tái định cư, người có từ 02 con đẻ trở lên, sau đó đến nữ giới.

2. Điều kiện về nhà ở

Điều kiện về nhà ở được quy định tại điểm a khoản 1 Điều 78 Luật Nhà ở 2023 và hướng dẫn chi tiết tại Điều 29 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 54/2026/NĐ-CP.

Người đăng ký phải thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp chưa có nhà ở

Người đứng đơn và vợ hoặc chồng, nếu có, phải không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất tại tỉnh hoặc thành phố nơi có dự án NOXH.

Điều này có nghĩa là việc có nhà tại một tỉnh, thành phố khác hoặc có đất tại tỉnh, thành phố có dự án không đương nhiên làm người dân mất quyền đăng ký. Điều kiện được kiểm tra trước hết tại địa phương nơi dự án được triển khai.

Trường hợp đã có nhà nhưng diện tích chật

Người đăng ký vẫn có thể được xem xét nếu đã sở hữu nhà tại tỉnh, thành phố nơi có dự án nhưng diện tích nhà ở bình quân thấp hơn 15 m² sàn/người.

Số người dùng để tính diện tích bình quân gồm:

• Người đứng đơn.
• Vợ hoặc chồng.
• Cha, mẹ nếu có.
• Các con nếu có.

Những người này phải đăng ký thường trú tại căn nhà được dùng để xác định diện tích bình quân.

"Đặc biệt tại Hà Nội được áp dụng một quy định: Nếu có nhà nhưng khoảng cách từ nhà đến công ty của cả hai vợ chồng lớn 20km đồng thời dự án NOXH đăng ký gần hơn 2/3 quãng đường từ Nhà đến công ty thì vẫn sẽ đủ điều kiện. Yêu cầu cả hai vợ chồng đều đáp ứng điều kiện và công việc của cả hai đều ổn định từ 6 tháng trở lên"

3. Điều kiện về thu nhập

Theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, được sửa đổi gần nhất bởi Nghị định 136/2026/NĐ-CP, mức thu nhập bình quân hằng tháng thực nhận được xác định như sau:

Thu nhập được tính bình quân trong 12 tháng liền kề trước thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận. Mức thu nhập được căn cứ vào bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người đăng ký làm việc xác nhận.

UBND cấp tỉnh/Thành phố có thể quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập dựa trên điều kiện kinh tế, thu nhập tại địa phương và có thể ban hành chính sách khuyến khích đối với hộ có từ ba người phụ thuộc trở lên. Vì vậy, người đăng ký cần kiểm tra thêm quy định cụ thể tại địa phương có dự án, thay vì chỉ nhìn vào một con số rồi tự kết luận số phận hồ sơ.

Người có công, người đã trả lại nhà công vụ hoặc người bị thu hồi đất thuộc diện quy định không áp dụng ngưỡng thu nhập 25 triệu, 35 triệu hoặc 50 triệu như nhóm khác.

Đối tượng thuộc lực lượng vũ trang áp dụng điều kiện thu nhập riêng theo quy định về nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân: 

• Người độc thân: Thu nhập thực nhận không vượt quá thu nhập của sĩ quan có cấp bậc hàm Đại tá.
• Người đứng đơn đã kết hôn: 
       Nếu người đứng đơn và vợ/chồng đều thuộc đối tượng Lực lượng vũ trang thì tổng thu nhập thực nhận không vượt quá 2 lần thu nhập của sĩ quan có cấp bậc hàm Đại tá.
  
       Nếu vợ/chồng của người đứng đơn không thuộc đối tượng Lực lượng vũ trang thì tổng thu nhập thực nhận không vượt quá 1.5 lần thu nhập của sĩ quan có cấp bậc hàm Đại tá.
  
  

Điều kiện về thu nhập khi đăng ký Nhà ở Xã hội

4. Lao động tự do xác nhận thu nhập như thế nào?

Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị không có hợp đồng lao động vẫn có thể đăng ký NOXH nếu đáp ứng các điều kiện tương ứng.

Theo khoản 2 Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã được sửa đổi, người lao động tự kê khai, cam kết về mức thu nhập và đề nghị Công an cấp xã, phường nơi thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.

Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận được đơn đề nghị, Công an cấp xã, phường thực hiện việc xác nhận trên cơ sở thông tin dân cư. Cơ quan công an có thể phối hợp với các đơn vị liên quan để xác minh, hậu kiểm thông tin thu nhập khi cần thiết.

Việc xác nhận không có nghĩa cơ quan công an chịu trách nhiệm thay cho toàn bộ nội dung người dân kê khai. Người đứng đơn vẫn phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính trung thực của thông tin thu nhập.

5. Chưa từng hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở

Ngoài điều kiện về nhà ở hiện tại, người đăng ký phải chưa được mua hoặc thuê mua NOXH và chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở dưới mọi hình thức tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Mục đích của quy định này là bảo đảm chính sách tập trung vào người chưa được giải quyết nhu cầu nhà ở.

Theo Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP hiện hành, mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân không được đồng thời đăng ký tại nhiều dự án NOXH trong cùng một thời điểm. Người đăng ký cũng phải cam kết chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở và chịu trách nhiệm về điều kiện của mình tại thời điểm ký hợp đồng.

6. Có cần hộ khẩu tại nơi có dự án không?

Điều 78 Luật Nhà ở 2023 hiện tập trung vào điều kiện về đối tượng, nhà ở và thu nhập, không quy định thời gian thường trú hoặc tạm trú thành một điều kiện độc lập như cách nhiều người vẫn hiểu.

Tuy nhiên, thông tin thường trú, tạm trú hoặc nơi ở hiện tại vẫn được sử dụng khi xác nhận đối tượng, thu nhập và một số giấy tờ trong hồ sơ. Người đăng ký cần kê khai đúng dữ liệu cư trú và theo dõi hướng dẫn tiếp nhận hồ sơ của từng dự án.

7. Giấy xác nhận có thời hạn bao lâu?

Giấy tờ chứng minh đối tượng và điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ NOXH có giá trị trong 12 tháng kể từ thời điểm xác nhận.

Thông tư 08/2026/TT-BXD đã sửa đổi, bổ sung các biểu mẫu chứng minh đối tượng và điều kiện NOXH, có hiệu lực từ ngày 15/2/2026.
Khi chuẩn bị hồ sơ, người dân cần sử dụng đúng mẫu đang áp dụng, không nên lấy bộ hồ sơ cũ trên mạng rồi thay tên.

Kết luận

Trước khi chuẩn bị giấy tờ, người đăng ký nên tự trả lời năm câu hỏi:

1. Mình thuộc nhóm đối tượng nào tại Điều 76 Luật Nhà ở 2023?
2. Mình và vợ hoặc chồng có đứng tên nhà ở tại địa phương có dự án không?
3. Nếu đã có nhà, diện tích bình quân có thấp hơn 15 m² sàn/người không?
4. Thu nhập bình quân 12 tháng có nằm trong ngưỡng áp dụng không?
5. Mình đã từng được mua, thuê mua NOXH hoặc hưởng hỗ trợ nhà ở hay chưa?

Nếu chưa xác định rõ một trong năm nội dung trên, nên kiểm tra trước khi xin xác nhận. Không ít hồ sơ bị trả lại không phải vì người đăng ký hoàn toàn không đủ điều kiện, mà vì xác định sai đối tượng, dùng sai mẫu hoặc kê khai không thống nhất giữa các giấy tờ.

Xem thêm: Quy trình đăng ký mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2026