Quy trình đăng ký mua nhà ở xã hội mới nhất năm 2026

Kiểm tra đối tượng được hưởng chính sách

Từ ngày 1/7/2026, Điều 76 Luật Nhà ở 2023 bổ sung bởi luật dân số 2025, hiện có 13 nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Nhóm thứ 13 là người có từ hai con đẻ trở lên, được bổ sung bởi Luật Dân số số 113/2025/QH15.

Tuy nhiên, không phải toàn bộ 13 nhóm đều được áp dụng cùng một hình thức hỗ trợ. Học sinh, sinh viên chủ yếu được hỗ trợ thuê chỗ ở; doanh nghiệp, hợp tác xã trong khu công nghiệp được thuê nhà lưu trú để bố trí cho người lao động. Người đăng ký cần xác định mình thuộc nhóm được phép mua hoặc thuê mua theo Điều 77 Luật Nhà ở.

Kiểm tra điều kiện về nhà ở

Người đăng ký và vợ hoặc chồng, nếu có, phải thuộc một trong hai trường hợp:

• Chưa có nhà ở thuộc sở hữu tại tỉnh hoặc thành phố nơi có dự án NOXH.
• Đã có nhà ở nhưng diện tích bình quân thấp hơn 15 m² sàn/người.

Trường hợp chưa có nhà được xác định khi người đứng đơn và vợ hoặc chồng không có tên hoặc không có thông tin về nhà ở trên Giấy chứng nhận tại địa phương nơi có dự án.

Nếu đã có nhà, số người dùng để tính diện tích bình quân gồm người đứng đơn, vợ hoặc chồng, cha mẹ và các con đăng ký thường trú tại căn nhà đó.

Kiểm tra điều kiện về thu nhập

Đối với người thu nhập thấp tại đô thị, công nhân, người lao động, cán bộ, công chức và viên chức thuộc nhóm phải chứng minh thu nhập, mức thu nhập bình quân thực nhận hiện được xác định như sau:

• Người chưa kết hôn hoặc được xác nhận độc thân: không quá 25 triệu đồng/tháng.
• Người độc thân đang nuôi con chưa thành niên: không quá 35 triệu đồng/tháng.
• Người đã kết hôn: tổng thu nhập của hai vợ chồng không quá 50 triệu đồng/tháng.

Thu nhập được tính bình quân trong 12 tháng liền kề trước thời điểm xác nhận. UBND cấp tỉnh có thể quyết định hệ số điều chỉnh phù hợp với thu nhập và điều kiện tại địa phương trong phạm vi pháp luật cho phép.

Bước 2: Theo dõi thông tin chính thức của dự án

Sau 30 ngày kể từ ngày khởi công, chủ đầu tư phải cung cấp thông tin dự án để công khai trên:

• Trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
• Kênh thông tin của UBND cấp xã, phường nơi có dự án.
• Báo là cơ quan ngôn luận của chính quyền địa phương, ít nhất một lần.
• Website hoặc sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư, nếu có.

Thông tin công khai phải bao gồm tên dự án, chủ đầu tư, địa điểm, địa chỉ nhận hồ sơ, tiến độ, quy mô, số căn dự kiến bán, diện tích căn hộ, giá bán tạm tính và thời gian dự kiến bắt đầu nhận hồ sơ.

Trước khi chính thức tiếp nhận hồ sơ, chủ đầu tư phải tiếp tục công khai thời điểm bắt đầu, thời điểm kết thúc, số lượng căn, diện tích và giá bán. Việc công khai phải được thực hiện ít nhất 30 ngày trước ngày bắt đầu nhận hồ sơ.

Bước 3: Chuẩn bị bộ hồ sơ đăng ký

Một bộ hồ sơ cơ bản gồm:

Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội

Người đăng ký sử dụng Mẫu số 01 tại Phụ lục II của Nghị định 100/2024/NĐ-CP. Trong đơn phải kê khai đầy đủ thông tin người đứng đơn, vợ hoặc chồng, thành viên hộ gia đình và cam kết chưa hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở trái quy định.

Giấy tờ chứng minh đối tượng

Loại giấy tờ phụ thuộc vào nhóm đối tượng, chẳng hạn:

• Xác nhận của cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi làm việc.
• Giấy tờ người có công hoặc thân nhân liệt sĩ.
• Xác nhận hộ nghèo, cận nghèo.
• Xác nhận của UBND cấp xã, phường đối với một số trường hợp.
• Giấy tờ về việc thu hồi đất, giải tỏa hoặc bố trí tái định cư.

Giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở

• Mẫu số 02: áp dụng với trường hợp chưa có nhà ở thuộc sở hữu.
• Mẫu số 03: áp dụng với trường hợp đã có nhà nhưng diện tích bình quân thấp hơn 15 m² sàn/người.

Giấy tờ chứng minh thu nhập

Tùy đối tượng, người đăng ký sử dụng mẫu xác nhận thu nhập tương ứng. Nếu đã kết hôn và thuộc nhóm phải chứng minh thu nhập, cả người đứng đơn và vợ hoặc chồng đều phải cung cấp thông tin thu nhập theo yêu cầu.

Các mẫu chứng minh đối tượng, nhà ở và thu nhập được quy định tại Thông tư 05/2024/TT-BXD, đã được sửa đổi bởi Thông tư 08/2026/TT-BXD. Các giấy xác nhận này có giá trị 12 tháng kể từ ngày được xác nhận.

Bước 4: Nộp hồ sơ cho chủ đầu tư

Người dân có thể nộp hồ sơ theo một trong các hình thức:

• Nộp trực tiếp tại nơi thu hồ sơ.
• Nộp trực tuyến tại trang web của chủ đầu tư cung cấp.

Thời gian tiếp nhận do chủ đầu tư quyết định nhưng phải kéo dài tối thiểu 30 ngày kể từ ngày bắt đầu nhận hồ sơ.

Mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân không được đồng thời đăng ký mua NOXH tại nhiều dự án trong cùng một thời điểm. Nếu đã nộp hồ sơ tại một dự án và muốn chuyển sang dự án khác, người đăng ký nên hoàn tất thủ tục rút hồ sơ trước.

Khi nộp trực tiếp, người tiếp nhận phải lập giấy biên nhận. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, người tiếp nhận có trách nhiệm ghi rõ giấy tờ cần bổ sung. Người nộp nên giữ lại bản sao toàn bộ hồ sơ và giấy biên nhận để đối chiếu khi cần.

Bước 5: Chủ đầu tư và Sở Xây dựng thẩm định hồ sơ

Trong vòng 15-30 ngày kể từ ngày hết hạn nhận hồ sơ, chủ đầu tư phải tổng hợp danh sách người đăng ký và gửi Sở Xây dựng để kiểm tra việc người đó đã từng được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở hay chưa và có đủ điều kiện hưởng chính sách không.

Sở Xây dựng có trách nhiệm trả lời bằng văn bản trong vòng 20 ngày kể từ ngày nhận được danh sách. Nếu Sở Xây dựng không có phản, chủ đầu tư có thể coi danh sách đã gửi là hợp lệ.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày Sở Xây dựng xét duyệt xong, chủ đầu tư phải công khai danh sách hồ sơ đủ điều kiện tại:

• Địa điểm thực hiện dự án.
• Trang thông tin điện tử của chủ đầu tư, nếu có.
• Sàn giao dịch bất động sản của chủ đầu tư, nếu có.

Hồ sơ không đủ điều kiện phải được trả lại và nêu rõ lý do trong vòng 15 ngày kể từ ngày công khai danh sách.

Bước 6: Lựa chọn người được mua và tổ chức bốc thăm

Nếu số hồ sơ đủ điều kiện bằng hoặc thấp hơn số căn dự kiến bán, việc lựa chọn căn hộ được thực hiện theo thỏa thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng.

Nếu số hồ sơ đủ điều kiện lớn hơn số căn, chủ đầu tư phải tổ chức bốc thăm. Hình thức bốc thăm do chủ đầu tư quyết định nhưng phải có sự giám sát của đại diện:

• Sở Xây dựng.
• UBND cấp xã, phường nơi có dự án.
• Công an cấp xã, phường nơi có dự án.

Kết quả phải được lập thành biên bản có xác nhận của các cơ quan tham gia giám sát.

Các nhóm ưu tiên được bố trí một tỷ lệ căn riêng theo quy định. Nếu số hồ sơ của một nhóm ưu tiên vượt số căn còn lại, nhóm đó phải bốc thăm riêng. Người không được chọn trong vòng ưu tiên vẫn được tiếp tục tham gia bốc thăm chung.

Bước 7: Ký hợp đồng, thanh toán và nhận bàn giao nhà

Sau khi dự án và căn hộ đủ điều kiện được đưa vào kinh doanh theo quy định, chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán với người được lựa chọn.

Trước khi ký, người mua cần kiểm tra kỹ:

• Giá bán và diện tích căn hộ.
• Tiến độ thanh toán.
• Thời hạn bàn giao.
• Phí quản lý, bảo trì và các khoản chi phí liên quan.
• Trách nhiệm của chủ đầu tư khi chậm tiến độ.
• Điều kiện vay vốn và giải ngân, nếu sử dụng khoản vay ngân hàng.
• Quyền, nghĩa vụ và hạn chế chuyển nhượng NOXH.

Chủ đầu tư phải công khai danh sách khách hàng đã ký hợp đồng tại trụ sở, địa điểm dự án và website hoặc sàn giao dịch của mình, nếu có.

Người mua thanh toán theo tiến độ ghi trong hợp đồng, thực hiện thủ tục vay vốn nếu cần và nhận bàn giao nhà khi công trình hoàn thành, nghiệm thu và đáp ứng điều kiện bàn giao.

Những lưu ý giúp hạn chế hồ sơ bị trả lại

Người đăng ký nên lưu ý:

• Sử dụng đúng biểu mẫu đang có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.
• Kê khai thống nhất thông tin về hôn nhân, cư trú, thành viên gia đình và thu nhập.
• Kê khai trung thực và chính xác tình trạng, điều kiện của bản thân và vợ/chồng.
• Chuẩn bị hồ sơ sớm để chủ động xử lý vấn đề phát sinh trong quá trình đăng ký
• Không đồng thời nộp hồ sơ tại nhiều dự án.
• Không che giấu thông tin về nhà ở hoặc việc đã từng hưởng chính sách.

Căn cứ pháp lý

• Luật Nhà ở số 27/2023/QH15.
• Luật Dân số số 113/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
• Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
• Nghị định 261/2025/NĐ-CP.
• Nghị định 54/2026/NĐ-CP.
• Nghị định 136/2026/NĐ-CP.
• Văn bản hợp nhất số 24/VBHN-BXD ngày 18/5/2026.
• Thông tư 05/2024/TT-BXD, được sửa đổi bởi Thông tư 08/2026/TT-BXD.

Kết luận

Quy trình đăng ký mua NOXH không chỉ là chuẩn bị một bộ giấy tờ rồi nộp cho chủ đầu tư. Người đăng ký cần kiểm tra đúng đối tượng, điều kiện nhà ở và thu nhập; theo dõi thông báo chính thức; sử dụng đúng biểu mẫu; nộp đúng thời hạn và chờ kết quả xét duyệt hoặc bốc thăm.

Chuẩn bị hồ sơ sớm là cần thiết, nhưng chuẩn bị đúng quy định còn quan trọng hơn. Việc hiểu rõ từng bước sẽ giúp người dân hạn chế sai sót, chủ động xử lý giấy tờ và tránh phụ thuộc vào những thông tin thiếu căn cứ.

Xem thêm: Điều kiện mua NOXH